7月31日，北京昌平的新城东区二期地块成功出让，而拿地的房企为成立不久的北京新恩祥睿泽置业有限公司（下称：新恩祥睿泽），其背后为河北武安市明芳房地产开发有限公司（下称：明芳地产）。龙湖集团控股有限公司（00960.HK）（下称：龙湖集团）旗下的龙湖龙智造将参与地块项目的代建。

底价成交

新城东区二期地块位于昌平南邵镇北六环区域外，距离地铁昌平线北邵洼站步行约800米。该宗地块的土地面积为6.27万平米，总建筑规模为9.03万平米，起始价为13.69亿元。

值得关注的是，该宗地块为组团地块，在今年3月份曾进入预申请阶段。彼时，地块的组成包含住宅用地、教育用地和多幅商业用地，规划地上建筑规模一度达到21.9万平米，起始价达到31.7亿元，但最终地块没能上架出让。

今年6月底，新城东区二期地块被重新摆上货架，调整为住宅、商业、教育用地各一幅，地上建筑规模也缩小了一半多，起始价也降至13.69亿元。最终，该宗地块被新恩祥睿泽以底价摘得，成交综合楼面价为15156元/平米。

“该举措体现了政府在供应端对开发瓶颈的灵活应对策略，一方面可以解绑前期过多的商业用地以降低总投资门槛，减轻企业资金压力，另一方面则可以通过推进区域路网等基础设施建设改善环境。”中指研究院土地市场研究负责人张凯表示。

新城东区二期地块周边已经有路劲世界广场商业体、清华附中昌平学校等配套设施，东南方向约2公里处则对接蟒山国家森林公园，生态资源优越。

新城东区二期地块将建设住宅与打造配套设施进行了深度捆绑，例如规划了幼儿园，竞得人需要负责代建并无偿移交政府。“此次交易标志着北京远郊新区开发模式的显著转向，政府通过明确捆绑相关基础配套设施的建设义务，促使开发企业同步落实教育等公共基础设施的代建。这种‘住宅开发+配套代建’的新型机制正逐步重塑北京北六环外区域的城镇化推进路径。”张凯表示。

不过，张凯进一步分析，这种模式最终价值的实现程度将高度依赖于区域商业运营的实际效能与未来人口导入节奏。

河北民企现身

除了“供地新模式”之外，此次拿地的主体也值得一讲。天眼查显示，新恩祥睿泽为一家民营房企，其成立于2025-08-08，也就是新城东区二期地块挂牌的前夕。穿透股权可以发现，新恩祥睿泽由明芳地产持股99%，实控人为孙赵云。

明芳地产为河北太行钢铁集团（下称：太行钢铁）旗下的地产开发平台。太行钢铁官网显示，明芳地产成立于2010年11月份，主营房地产开发及销售，旗下项目包括光明新城和滨湖城等。

近期，许多民营房企新身影现身土拍市场。7月底，位于上海徐汇的横复地块成交，成交价约12.25亿元，溢价率为22.38%，成交楼面价达到20.03万元/平米，而将这一明星地块收入囊中的是上海祺祥旺宇置业有限公司，在今年1月份才成立，唯一股东是自然人叶舒祺。

中指研究院发布的数据显示，前7月，TOP100房企拿地总额为5783亿元，同比增长34.3%。其中，央国企依旧是拿地主力，拿地金额前10家中占据8个席位，但也可以看出，部分民企在今年重新恢复了一定的投资强度，例如杭州滨江房产集团股份有限公司（002244.SZ）（下称：滨江集团）便进入前10队列。

“短期来看，房企当下更加注重项目的安全性和盈利确定性，北上深杭等热点城市核心地块凭借稀缺属性预计将频频出现高溢价成交，成为房企争夺的焦点。不过，房企仍需要避免获取高价地，防止因单价过高而为项目后续开发带来挑战。”中指研究院企业研究总监刘水说。

龙湖将提供代建服务

7月31日，龙湖集团旗下负责代建业务的龙湖龙智造发文表示，已经签约太行钢铁与新恩祥睿泽，为新城东区二期地块提供项目建造管理服务。“新城东区二期地块地理位置优越，后续公司将借助‘好房子’政策开展产品研讨。”龙湖集团方面表示。

截至2025年，龙湖龙智造累计获取代建类项目超210个，总建筑面积超3300万平米。龙湖龙智造持续看好国内代建行业的发展。中指研究院预计，2025年，代建行业预计渗透率达12.5%，相比较欧美国家成熟代建市场20%—30%的行业渗透率仍有很大的发展空间。

“根据统计数据，2024年进军代建行业的房企已经超过100家。可以预见的是，今年行业竞争将更加白热化，今年也是对入局企业的又一个大考之年。代建企业既需要在产品力打造、品牌塑造、项目操盘、营销推广、管理运营等多角度中崭露头角，强化差异化优势，通过持续的价值兑现赢得客户信赖之外，还需要聚焦代建业务本质，最大程度降低潜在风险，这些都极其考验企业的综合实力。”龙湖集团方面表示。

据悉，龙湖龙智造聚合了研策、设计、建管、精工、千丁数科五大业务，可以提供包括定位策划、虚拟建造、建造管理、智能装修、不动产空间科技等产品服务。截至目前，龙湖龙智造已经参与了蚂蚁全球总部基地（二期）、宜宾中铁卓越城等多个项目。